本报记者 吕红星
自２０１６年底至今年初，北京楼市量价飙升。为抑制楼市泡沫，落实去年底召开的中央经济工作会议“房子是用来住的、不是用来炒的”总体要求，北京市近日出台了一系列政策来规范房地产市场。
投资商住房风险陡增
近日，北京市下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（下称《公告》），要求商业、办公类项目，不得擅自改变为居住等用途；商业办公类项目最小分割单元不得低于５００平方米。《公告》还规定，已销售的商办类项目再次上市并出售给个人的，个人应符合名下在京无房和商办类房产记录，并连续五年缴社保或纳税。与此同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
“商住两用本质是商业属性，和普通住宅的土地性质是不一样的，这是二者本质的不同。购买商住房的人投资比例较大，另外还有一些是有阶段性自住需求的人。”国务院发展研究中心市场经济研究所研究员刘卫民在接受中国经济时报记者采访时表示。
据记者了解，商住房是指将商业、办公用地改建成为住宅形式的项目，如酒店式公寓、公寓式办公室等。此类住房不能落户口，不能使用学区等住宅配套，只有４０年或５０年产权。之前由于不限购，对投资者和那些不符合连续五年缴纳社保等购房条件，但又想在北京居住的人群来说，具有很强的吸引力。
与普通住宅不同，尽管调控愈发严厉，但看涨的与看跌的都大有人在。而此政策一出，业内人士几乎都认为，炒商住房的，会风险陡增。
刘卫民表示，由于商住房上学不属于划片区域，更不能落户，因此，总体而言，以投资为主的人群比例较高，所以，这部分人对信贷、税收等政策更加敏感。
北京市政府之所以出台《公告》来限制商住房，在刘卫民看来主要是出于以下两个原因。
第一，商住房与普通住宅一样，仍然具有一定的投资属性，在资金大举进入房地产市场之际，如何让杠杆降下来，从而降低住房市场的金融风险是一项紧急要务。
第二，住宅限购升级以后，许多投资者被挤出了住宅市场，转战商住，从而使得商住房面临很大的上涨压力。
调控政策密集出台有三个考虑
３月１７日，北京市出台了史上最严厉的限购、限贷政策，在原有调控政策基础上，二套房首付普通住宅和非普通住宅首付比例分别提高至６０％和８０％，在全国任何地区有商品住宅贷款记录的再购买者均按照二套算。
３月２１日?工行、建行等１６家北京地区银行一致决定?即日起缩小首套房贷款利率优惠幅度?由不低于贷款基准利率的０．９倍调整为不低于贷款基准利率的０．９５倍。
３月２２日?北京地税局和市住建委联合发布公告?非京籍购房纳税从５年改成连续６０个月，限购进一步收紧。
３月２３日?北京市规土委、北京市住建委、北京市教委、北京市公安局联合对外发布?不具备居住条件的过道、车库、廊道等异形房?将执行“三不政策”?在不动产登记中一律不能单独办理过户等转移登记?在公安机关户口登记环节一律不能办理落户?在子女就学环节一律不能作为入学资格条件。
３月２４日，央行营管部、北京银监局、北京市住建委等四部门联合发文明确，离婚一年内、无固定收入大学生购房按二套计算。
３月２６日，北京市下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对商住房正式限购。
短短几天，北京市出台了如此密集的政策来规范房地产市场，构成了“两会”后北京房地产市场调控完整图景。
在刘卫民看来，北京市在如此短的时间内连续出台众多政策来规范房地产市场，主要是出于以下考虑。
首先，坚决落实去年底召开的中央经济工作会议房子是用来住的，不是用来炒的会议精神。
其次，之所以如此频繁地出台限购升级措施，其背后是北京市住房市场供求仍然偏紧，在短期供给规模难以提高的情况下，对需求侧限购升级有其必然性。
再次，为将来住房市场能够平稳发展做准备，要进一步从根本上缓解供给压力。
短期价格回落长期仍须破解供求偏紧问题
应该看到，北京市可以说祭出了史上最严的楼市调控政策，认房认贷还认“离婚”，可见政府遏制热点城市房价上涨决心之大。在如此严格的调控下，普通住宅的市场价格将会如何变动？
“我们要看到，现在的房地产市场与前几年是不一样的，购房人群结构发生了改变，前些年以首次置业为主，近两年则以改善型为主，以小换大、以远换近，其敏感度要小于首次置业的人。”刘卫民表示。
数据显示，从２００９年开始，北京的二手房年度交易量就已经超过新房。中原地产研究中心统计数据显示，截至２０１６年１２月２６日，２０１６年北京二手房住宅签约２６７８６０套，刷新历史年度纪录，成为北京二手房历史上第二个签约量超过２０万套的年度。
在刘卫民看来，在限购升级的情况下，房价短期回落是必然的，但长期来看，如果供求关系得不到根本改善，房价仍然面临潜在的上涨压力。
“目前可以说正处在短期与长期之间，应该把握政策效应的窗口期，从而出台真正有利于房地产市场平稳运行的措施。”刘卫民进一步强调。
